Feeds:
Kiriman
Komen-komen

Archive for the ‘loan rumah’ Category

Ada orang kata islamik loan lebih mahal(merujuk kepada kadar tahunan yang dikenakan). Bagi saya itu tidak begitu tepat sekiranya diperhalusi. Ringkasnya walaupun kadar tahunannya nampak tinggi, tapi kadar keuntungan (profit margin) sebenar islamik loan adalah kurang dari conventional.. Cuba lihat contoh dibawah.

Andaikan kita membeli sebuah rumah berharga RM 60,000. Kita ingin meminjam sama ada bank islam atau conventional selama 10 tahun. Jika bank itu bersedia memberi pinjaman selama 10 tahun tanpa keuntungan, maka bayaran bulanan kita kepada bank tersebut adalah 60K/(12 X 10) = RM 500 sebulan. Jadual pembayaran balik pinjaman adalah seperti berikut¡­

JADUAL PINJAMAN TANPA KEUNTUNGAN, TANPA INTEREST
month        monthly inst        interest        principle        balance
0                0                                0                0                60000
1                500                        0                500                59500
2                500                        0                500                59000
3                500                        0                500                58500
:                :                                :                :                :
119            500                        0                500                500
120            500                        0                500                0                       

Sudah pasti kedua jenis bank nakkan keuntungan. Maka, dalam conventional banking, everything is interest. Monthly installment is influenced by interest. Outstanding balance (baki hutang kita) pun dikira berdasarkan interest. Berdasarkan contoh di atas, andaikan conventional bank mengenakan flat rate 6% terhadap pinjaman perumahan kita, maka our installment will be

P(6%,10) = (60K X 0.06/12)/[1-(1+0.06/12)^(-12X10)] = RM 666.12 sebulan di mana lebih tinggi daripada RM 500 yang interest free.

Untuk kepastian, anda boleh lawati mana-mana laman web bank yang ada apply calculator for financing dan kira sama ada my calculation right or wrong¡­

Additional notes:-
n = 10 tahun
t = masa (in terms of bulan)
i = interest (BLR) setahun
P(i,n) = flat monthly installments yang dipengaruhi oleh interest. Dalam kes ini, P(0%,10) = RM 500 and P(6%,10) = RM 666.12
Balance at time t, OB(t) = OB(t-1)*(1+i/12)-P(i,n). Dalam kes ini, OB(0) = RM 60,000 and  OB(120) = 0.
I(t) = interest portion at time t (bulan) = OB(t-1)*(i/12)
Principle(t) = monthly installment – I(t)

Kalau kita bina jadual di atas, ianya seperti berikut¡­
JADUAL PINJAMAN CONVENTIONAL
Month(t)        monthly inst(t)                I(t)                principle(t)        balance(t)
0                        0                                0                        0                    60000
1                        666.12                        300                366.12                59,633.88
2                        666.12                        298.17            367.95                59,265.92
3                        666.12                        296.33            369.79                58,896.13
:                        :                                :                        :                        :
119                    666.12                        6.61                659.51                662.81
120                    666.12                        3.31                662.81                0                       

Jumlah                79,934.44                19,934.44        60,000

Daripada sini, kita dapat simpulkan bahawa:-

1.        Monthly installment kita terbahagi kepada dua iaitu interest yang perlu kita bayar dan hutang kita secara bulanan.
2.         Kalau kita generate jadual pembayaran balik ini, kita dapati bahawa interest portion kita semakin merosot dengan kemerosotan baki hutang kita, sebaliknya bahagian pembayaran hutang bulanan kita (principle portion) semakin meningkat.
3.        jika kita bandingkan outstanding balance untuk conventional bank and those without interest factor (islamik), the table will be such

month(t)        conventional                without interest
0                60000                    60000
1                59,633.88                59500
2                59,265.92                59000
3                58,896.13                58500
:                :                                :
119                662.81                500
120                0                        0

Bagi kesemua bulan, balance bagi conventional banks adalah lebih tinggi. Semakin tinggi interest dikenakan, semakin tinggi balance kita.

4.        Keuntungan bank adalah 19,934.44 / 60,000 X 100% = 33.22% keuntungan! Andai kata kita ingin membuat full settlement pada akhir tahun ke-5, baki hutang kita adalah RM 33,961.74. Maka selama 5 tahun kita commit dengan hutang kita, bank telah memperolehi keuntungan sebanyak RM 666.12 X 5 X 12 + RM 33,961.74 = RM 39,967.38 + RM 33,961.74 = RM 73,929.12. Profit margin will be (73929.12 – 60K)/60K = 23.22%. Ini bermakna, lagi cepat kita bayar, keuntungan bank akan berkurangan.

Sehubungan itu, bank islam juga membuat projection untuk meraih keuntungan seperti conventional bank, tetapi bebas riba. Ini kerana sesuai dengan prinsip jual beli dalam islam yang mana bank islam bersedia membeli rumah yang kita ingini dengan harga RM 60K dan menjualnya kepada kita pada satu profit margin tertentu, serta selaras dengan halalnya kita berhutang (tetapi wajib dibayar) kepada bank. Let say, bank islam nakkan profit margin sama seperti conventional bank at the end of 10 years iaitu 33.22%. Maka, bank islam set up ratenya  6% per annum. Using the same method to calculate the installments, therefore, the monthly installment will be RM 666.12 sebulan. But, to avoid riba, the bank islam applies first method to measure the monthly outstanding balance (that may not be influenced by riba’ / interest). Dalam kes di atas, jadualnya adalah seperti berikut¡­

month                monthly inst                balance
0                0                            60000               
1                666.12                        59500               
2                666.12                        59000
3                666.12                        58500
:                :                        :
119                666.12                        500
120                666.12                        0                       
Total                79,934.44                60K

In the same case, if we are to make a full settlement at the end of 5 years, the outstanding balance will be RM 30,000. Then, the bank islam will earn our payment for about RM 666.12 X 12 X 5 + RM 30,000 = RM 69,967.20, that is its profit margin becomes 16.61% that is lower than conventional banks earning (23.22%). That is why the bank islam sets up higher rates than those provided by conventional banks. Sebab itulah loan islamik mengenakan kadar yang lebih tinggi.

From this, my advice is for those who commit with Islamic financing loan, please make repayment before the tenure so that we will earn competitive rebate.

Read Full Post »

Sekadar berkongsi ilmu yang dibaca dari majalah Personal Money June 2006 berkenaan tips dan strategi untuk savings, jimat perbelanjaan terutamanya bulanan.

  • PERUMAHAN (HOUSING)
    • Refinance atau pembiayaan semula pinjaman perumahan, terutamanya selepas 5 tahun untuk mengurangkan jumlah ansuran. Misalnya bertukar dari bank A yang mengenakan 6.8% interest kepada Bank B – 5.8 % interest.
    • Menyewakan bilik-bilik. Misalnya rumah ada 4 bilik, pakai 2, sewa 2. Ini boleh membantu mengurangkan bebanan ansuran bulanan.
    • Berpindah ke kawasan yang lebih murah atau dari rumah banglo ke rumah teres.
  • PERBELANJAAN ISIRUMAH (HOUSEHOLD)
    • Beli secara pukal/bulk. Misalnya kalau anda biasa belanja RM4 sehari untuk snek dan air bersamaan Rm80 sebulan. Belian secara pukal/borong mungkin hanya bersamaan Rm 30 sahaja.
    • Rancang perbelanjaan anda. Beli barang dihypermarket yang menawarkan harga yang lebih murah apabila dibeli dalam kuantiti yang banyak seperti shampoo, sabun.
    • Buat perbandingan harga sebelum membeli.
  • CREDIT CARD
    • Sebaik-baiknya guna cash/tunai untuk mengelakkan “overspent”. Kalau mahu guna juga selesaikan dalam masa 20 hari, iaitu waktu bebas interest (interest free period)
    • Sekiranya anda mempunyai simpanan seperti Fixed Deposit yang memberikan 4% faedah setahun berbanding hutang credit card yang dikenakan 18% setahun, lebih baik keluarkan simpanan untuk menyelesaikan hutang.
  • PENGANGKUTAN (TRANSPORTATION)
    • Downgrade kereta (sukar  untuk dilakukan bagi kebanyakan orang. Misalnya dari Proton Perdana kepada WIRA untuk mengurangkan bayaran installment bulanan.

Read Full Post »

Sekiranya anda mempunyai RM10,000 tunai. Adakah anda memilih untuk menyimpan/melabur atau membayar loan(contohnya loan rumah)?

Sekiranya anda melabur RM10,000 di ASB dan mendapat 10% pulangan (dividen), anda dapat Rm1,000.

Katalah anda mempunyai loan rumah sebanyak RM250,000 selama 24 tahun. Sekiranya anda membuat bayaran advance RM10,000 bagi pinjaman perumahan, anda akan jimat:-

  • Interest sebanyak Rm 12,454
  • Mengurangkan tempoh pinjaman selama 1 tahun 5 bulan. 

Kiraan ini berdasarkan “Advance Repayment Calculator” dari website:-

http://www.yourmortgage.com.au/calculators/repay_advanced/index.cfm

Read Full Post »

Pembiayaan Perumahan Secara Islam Semakin Inovatif

Oleh: Ust Hj Zaharuddin Hj Abd Rahman

Bagi memperolehi sesuatu keuntungan, Islam tidak membenarkan pinjaman kewangan dijadikan sebagai instrument bagi memperolehinya. Cara yang diterima Islam bagi memperoleh sebarang keuntungan hanyalah melalui kontrak jual beli. Oleh kerana itu, Perbankan Islam di seluruh dunia tidak di benarkan sama sekali untuk meraih sebarang keuntungan dari pinjaman. Hasilnya mereka telah mencipta seluruh konsep produk mereka kepada pelbagai jenis konsep jual beli di dalam Islam bagi meraih keuntungan yang sah di sisi Islam. 
 

Bai Bithaman Ajil (BBA) atau Jual beli secara tangguh pembayaran adalah salah sebuah instrumen atau produk yang digunakan oleh kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Konsep ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Shariah Kebangsaan yang berpusat di Bank Negara Malaysia dan juga kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Menurut statistik, konsep BBA ini amat popular dan digunakan dengan cukup meluas di Malaysia.  

Secara mudahnya BBA versi Malaysia berfungsi seperti berikut;
Apabila seorang pelanggan ingin membeli sebuah rumah berharga RM 200,000, maka si pelanggan akan membayar sejumlah wang kepada penjual / pemaju sebagai ‘booking’ dan kemudiannya membayar 10 % pula kepada pemaju/penjual sebagai wang pendahuluan (deposit). 
 
Setelah iu, berbekalkan perjanjian jual beli (S&P agreement) antara si pembeli dan penjual, maka si pelanggan akan mula mencari bank Islam yang oleh memberikan pembiayaan perumahan kepadanya. Setelah menepati seluruh syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak Bank. Pihak Bank bersetuju untuk membeli rumah itu daripada pelanggan tadi dengan harga RM 180,000 (iaitu sama jumlahnya setelah di tolak deposit) dengan bayaran tunai. Dengan itu, rumah itu akan menjadi milik bank dan tanda pemilikan bank ke atas rumah itu adalah melalui satu surat ‘declaration of trust’ dan sebuah ‘charge’ sebagai tanda hak bank ke atas rumah tersebut. Bagaimanapun nama pemilik atas geran tidak akan ditulis nama Bank kerana ini bukanlah syarat dalam pemilikan Islam dan hanyalah bersifat urusan rasmi ‘formality’. Setelah pemilikan ini sah di sisi undang-undang Negara dan diiktiraf oleh Shariah, maka pihak bank Islam akan menjualkan rumah (yang telah dibelinya tadi) itu kepada pelanggan yang sama dengan harga baru ( merangkumi modal beserta kadar keuntungan yang di tetapkan) iaitu RM 350,000 yang boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan selama 25 tahun atau lebih, bergantung kepada perjanjian.
 
Itulah gambaran ringkas bentuk pelaksanaan BBA di Malaysia yang merupakan sebuah produk yang dibina atas konsep jual beli dan bukannya pemberian pinjaman kepada pelanggan.

Apa yang diharapkan adalah masyarakat Islam di Malaysia khasnya dapat memberikan sokongan tanpa berbelah-bagi terhadap operasi perbankan Islam ini dari masa ke semasa sehinggalah ia dapat mencapai tahap terbaik bagi manfaat dunia akhirat. Tidak dinafikan masih terdapat pelbagai kelemahan dikenalpasti dalam operasi dan harga yang di tawarkan. Bagaimanapun adalah tidak adil untuk menuding jari terhadap perbankan Islam sahaja tanpa mengetahui bahawa bank-bank Islam ini terhalang dan dihalang oleh pelbagai sebab dan sudut yang diluar bidang kuasanya.

(Penulis bertugas sebagai Head, Shariah Coordinator,  Asian Finance Bank Ltd ( a subsidiary of Qatar Islamic Bank) buat masa sekarang)

Read Full Post »

Sebelum membeli rumah, pastikan anda mempunyai ilmu2 asas berkenaan hartanah dan pinjaman perumahan. Faktor seperti lokasi, kemampuan kewangan (1/3 gaji). Kalau terlalu jauh dengan tempat kerja, anda kena belanja lebih untuk tol dan minyak. Juga sediakan peruntukan untuk belanja legal fees, valuation fees dan stamp duty. (terutama kepada yang membeli rumah second hand).  

tipshartanah.gif

Read Full Post »

Pakar ekonomi mengatakan sekitar 30-40% dari gaji bersih. Contohnya kalau gaji bersih  RM3000 sebulan, 30-40% adalah sebanyak RM900-1,200. Kalau kurang dari itu pun tidak mengapa.

Lebih dari 40% mungkin kurang bijak melainkan itu adalah matlamat anda dan anda sanggup mengorbankan dan jimat perbelanjaan lain.

Read Full Post »

Bolehkah kita hidup tanpa berhutang? 

Kebanyakan orang tidak boleh mengelak daripada berhutang. Kita perlu melihat samada perbelanjaan seharian dan bulanan kita itu adalah untuk keperluan atau untuk kemewahan. Kalau ianya untuk kemewahan, maka harus kita tangguhkan perbelanjaannya jika kita tidak mampu pada waktu itu.

Walaupun pada waktu sekarang ini banyak kemudahan kredit yang ada – seperti kad kredit, bayar ansuran dan personal loan – memudahkan orang untuk meminjam wang, dan membenarkan mereka untuk membeli barangan-barangan untuk kemewahan.

Jadi, kita harus melihat kemampuan kita. Jangan terlalu memikirkan untuk meminjam wang, hanya kerana ia mudah untuk meminjam wang! Kadang-kala, adalah jauh lebih baik untuk membeli barangan secara tunai.

Kita mesti fikir : Mampukah kita untuk membayar-balik wang pinjaman itu tanpa gagal pada setiap bulan, sementara pada masa yang sama, kita tidak mengurangkan perbelanjaan seharian yang perlu, seperti makanan seharian, perbelanjaan persekolahan anak-anak, rumah dan sebagainya.

Sebaiknya ialah hutang itu tidak melebihi 30% daripada gaji bulanan. Ia tidak akan memberatkan kita untuk membayar-balik hutang itu setiap bulan.”

Read Full Post »

Older Posts »

Ikut

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 34 other followers